昆山開發區、昆山高新區、花橋經濟開發區、旅游度假區管委會，各鎮人民政府，市各委辦局，各直屬單位：

《昆山市住宅區公共收益管理實施細則》已經市政府第70次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

昆山市人民政府辦公室

                                2025年2月19日

（此件公開發布）

昆山市住宅區公共收益管理實施細則

第一部分  總則

第一條 為了規范本市住宅區公共收益的歸集、使用和管理，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國會計法》《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》《江蘇省物業管理條例》《蘇州市住宅區物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條 公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

第三條 市物業管理行政主管部門（以下簡稱物業主管部門）負責指導和協助各區管委會、各鎮人民政府（以下簡稱屬地政府）開展轄區內住宅區公共收益相關管理工作。

屬地政府具體負責轄區內住宅區公共收益管理工作的日常監管，加強對公共收益管理單位的監督和指導，督促公共收益管理單位規范公共收益管理行為，組織開展公共收益歸集、使用和管理相關培訓，調處公共收益管理、使用環節產生的糾紛。

居（村）民委員會負責協助、配合屬地政府做好公共收益管理的相關工作，協助做好公共收益管理銀行開戶工作，履行業主委員會缺失期間公共收益代為管理職責，指導公共收益管理單位做好交接工作，調處公共收益管理、使用環節產生的糾紛。

第四條 業主、業主委員會應當依照《蘇州市住宅區物業管理條例》和本細則的規定，依法負責公共收益的管理、使用和監督。

第二部分  公共收益的獲取

第五條 本細則所稱公共收益，是指利用業主共有部分產生的收入扣除合理成本之后的收益。其來源一般包括以下內容：

（一）利用業主共有道路或場地停放車輛所得的收益；

（二）利用業主共有場地、燈箱、單元門、外墻、道閘，以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設置廣告所得的收益；

（三）利用業主共有的物業服務用房、架空層等公建配套用房或場地進行租賃或者引進自助售賣機、快遞柜等進行經營產生的收益；

（四）公共收益利息收入；

（五）相關單位支付的歸全體業主的違約金、賠償金、舊設施設備殘值等；

（六）其他依法屬于全體業主的收益。

第六條 公共收益的獲取應當符合法律法規的規定，不得擅自改變房屋及設施設備的用途，不得妨礙業主和使用人正常使用物業，不得影響物業使用安全。

第七條 前期物業管理階段，公共收益應當按照《前期物業服務合同》約定的范圍、標準獲取。

第八條 業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業主共有部分從事廣告等經營性活動的，應當經業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后依法開展。利用業主共有部分從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。

第三部分  公共收益的管理

第九條 業主大會成立前，物業服務企業可以根據前期物業服務合同約定代為管理公共收益，物業服務企業是公共收益管理單位。

業主大會成立后，業主委員會是公共收益管理單位。經業主共同決定，物業服務人可以是公共收益管理單位。

第十條 在我市從事住宅小區公共收益相關管理活動的、與物業主管部門簽訂管理協議的銀行為公共收益管理銀行（下稱管理銀行）。管理銀行與公共收益管理平臺（下稱管理平臺）共享數據，共同承擔管理平臺維護、升級費用，通過管理平臺實現收益資金的開戶、歸集、劃撥、對賬等功能。管理銀行指派專員配合物業主管部門開展線上、線下的賬戶監管、業務指導工作。

第十一條 管理銀行應當按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》和本細則等相關規定，在核實公共收益管理單位的相關材料后，規范辦理公共收益管理賬戶的開立、變更、撤銷、資金結算和暫時停止支付業務等手續。

在審計機構對公共收益進行審計、行政機關及其他監管部門對公共收益管理單位進行監督管理時，管理銀行應當予以協助。

第十二條 公共收益管理單位應當以住宅物業管理區域為單位開立公共收益管理賬戶。

公共收益由物業服務企業代為管理的，物業服務企業應在管理銀行以物業服務項目為單位單獨開設賬戶，不得與企業其他收支合用一個賬戶。

公共收益由業主委員會自行管理的，應以業主委員會名義自主選擇銀行開設專門賬戶用于存放公共收益，鼓勵業主委員會在我市管理銀行開設公共收益管理賬戶。

公共收益管理賬戶不得以個人或者非公共收益管理單位的其他組織名義開立。

第十三條 公共收益管理單位開立賬戶的，應當向管理銀行提供開立專門賬戶所需要的材料。前期物業管理階段，材料包括但不限于前期物業服務合同及備案表、臨時管理規約、經辦人授權書等；業主大會成立后，材料包括但不限于業主委員會備案回執、業主大會決定（業主共同決定）、管理規約、管理公共收益的委托合同、物業服務合同及備案表、經辦人授權書等。業主共同決定的材料是經法定比例業主同意，由公共收益管理單位管理公共收益的通告文書，加蓋居（村）民委員會公章。業主大會決定的材料是業主大會決定，由公共收益管理單位管理公共收益的通告文書，加蓋業主委員會印章。

公共收益管理單位在管理銀行開立的公共收益管理賬戶名稱應當設為“行政區域名稱+住宅小區名稱+公共收益”。

公共收益管理賬戶禁止開通網上銀行等電子支付渠道。公共收益管理單位銀行結算賬戶的預留簽章應當與公共收益管理單位名稱一致。

公共收益管理單位應當將銀行、戶名、賬號等信息書面報告屬地政府、居（村）民委員會，并抄告物業主管部門，及時在管理平臺更新銀行賬戶信息。

第十四條 公共收益管理單位應當按照《中華人民共和國會計法》等相關規定，設置會計賬戶，進行會計核算，指定專人負責制作并妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務報表等會計資料，不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀公共收益的會計資料。

公共收益管理單位設置會計賬簿，應當以住宅物業管理區域為單位設賬。

第十五條 代理記賬機構、自行記賬的公共收益管理單位應按物業服務項目開展記賬工作。 

每季度、年度由管理平臺根據記賬內容，按項目自動生成季度和年度財務報表，由管理平臺通過“昆物通”自動推送給公共收益管理單位。

第十六條 建立公共收益代理記賬制度，由物業主管部門和管理銀行共同確定代理記賬機構，為將公共收益管理賬戶開設在管理銀行的物業服務項目提供代理記賬服務。提倡數字化賦能，運用云技術、智能軟件和人工智能等先進技術提供記賬功能。前期物業管理期間公共收益實施代理記賬制度。由代理記賬機構進行記賬的公共收益管理單位，應在下一季度的第一個月底前，將相關原始憑證提交代理記賬機構，由代理記賬機構上傳至管理平臺。

自行記賬的公共收益管理單位，應在下一季度的第一個月底前自行將相關原始憑證上傳至管理平臺。鼓勵自行記賬的公共收益管理單位引入代理記賬機構實施公共收益的記賬工作，相關費用通過市場化方式自行協商解決。

第十七條 公共收益由物業服務企業代管、代收的，物業服務企業應當在扣除物業服務合同約定的管理成本后，將公共收益實時轉入公共收益管理賬戶。無法實時轉入的，應當于每季度第一個月底前，將上一季度公共收益交存至公共收益管理賬戶。

公共收益由業主委員會自行管理的，公共收益應按實際發生進入公共收益管理賬戶。

第四部分 公共收益的使用和監管

第十八條 公共收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可按照業主大會的決定用于以下內容：

（一）業主大會、業主委員會日常工作經費和業主委員會成員的工作補貼，業主委員會專職或者兼職工作人員的工作經費；

（二）對公共收益的代理記賬和審計費用；

（三）共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新、改造費用，但物業服務合同另有約定的除外；

（四）購買房屋、電梯等綜合商業保險；

（五）抵扣物業服務費用或公共能耗費用等合法支出；

（六）物業管理方面的其他需求。

第十九條 前期物業管理階段，按照《蘇州市住宅區物業管理條例》的有關規定，物業服務企業可以將公共收益按年度補充住宅專項維修資金。

公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

第二十條 業主大會成立后，由業主委員會根據小區議事規則和管理規約規定，并在屬地政府、居（村）民委員會的指導下，制定公共收益使用規則、使用計劃方案，提交業主大會依法表決通過后，由公共收益管理單位組織實施。

第二十一條 建立公共收益使用報告制度，公共收益管理單位在公共收益使用前后，應當向居（村）民委員會報告。

公共收益使用前，公共收益管理單位應在管理平臺中發起使用報告，并附項目預算、業主委員會或物業服務項目議事會決策記錄等附件材料，提交后由平臺自動將使用報告流轉到居（村）民委員會。同時，公共收益管理單位在平臺中導出《昆山市小區重大事項請示報告單》，加蓋印章后，書面提交居（村）民委員會。

公共收益使用后，代理記賬機構或自行記賬的公共收益管理單位在管理平臺內記賬，由管理平臺將公共收益的使用項目、金額、日期等事項流轉至居（村）民委員會。記賬的項目必須與使用前報告給居（村）民委員會的項目一致。 

業主大會授權業主委員會在一定范圍內使用公共收益事項的，業主委員會根據授權決定公共收益支出的，應當及時向居（村）民委員會報告。

第二十二條 公共收益用于住宅小區內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造的，使用程序應當參照維修資金相關管理規定。

符合應急維修情形但相關主體未及時提出申請，且已出現嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全情形的，屬地政府和物業主管部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費用經審核或者審計后，向業主公示并在公共收益中列支。

第二十三條 物業服務人或者業主大會授權的業主委員會應當簽訂公共收益經營管理書面合同或者協議，并在簽訂之日起七日內，在小區顯著位置和“昆物通”公示，公示期不少于三十日。

第二十四條 公共收益管理單位，應當每月與銀行核對公共收益賬目，并在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益信息在小區出入口、公告欄、單元門廳等顯著位置和“昆物通”公示，公示期不少于三十日，主要內容包括：

（一）公共收益管理賬戶的銀行、賬號、名稱；

（二）公共收益收入、支付的項目、具體金額等相關信息；

（三）公共收益管理賬戶余額等相關信息；

（四）公共收益使用和管理的其他情況。

相關公示材料應當留存備查，接受業主、業主委員會、居（村）民委員會、屬地政府和物業主管部門的監督。

第二十五條 資產清單公示由公共收益管理單位對物業服務項目中的業主共有資產進行排查，在管理平臺中填報資產信息。鼓勵聘請專業機構開展承接查驗工作，對小區共有資產進行排查。

資產發生變動的，公共收益管理單位應在平臺內及時更新資產信息。 

第二十六條 公共收益公示在線上線下同步進行。

線上公示由管理平臺在“昆物通”向業主自動推送所綁定房屋的物業服務項目公共收益管理賬戶的實時變動情況、季度/年度公示表和資產公示表。

線下公示由公共收益管理單位在管理平臺中導出物業服務項目資產公示表，加蓋公章后在物業服務項目的顯著位置長期公示，接受業主監督。

第二十七條 公共收益管理單位應當聘請第三方審計機構于每年一季度末前，對上一年度公共收益的收支情況進行財務審計。業主委員會作為公共收益管理單位的，還應在任期屆滿前，對其管理的公共收益的收支情況進行審計。物業服務企業作為公共收益管理單位的，還應當進行物業服務合同期滿的財務審計。

審計工作接受屬地政府的指導和監督。審計報告應詳細列明收益的具體來源、分配比例和使用情況。審計結果應當在小區顯著位置和“昆物通”公示，公示期不少于三十日。

業主對公示內容有異議的，公共收益管理單位應當自受理異議申請五日內接受業主查詢。業主對查詢內容仍有異議的，公共收益管理單位應當自收到異議之日起七日內書面答復。

業主對答復仍有異議的，屬地政府或者居（村）民委員會應當及時協調處理。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主聯名向屬地政府或者居（村）民委員會提出書面異議的，屬地政府或者居（村）民委員會另行組織審計，審計費用由聯名業主先行墊付。審計結果異議成立的，審計費用從公共收益中列支；審計結果異議不成立的，審計費用由聯名業主共同承擔。

公共收益管理單位逾期不組織審計的，業主可以向屬地政府提出審計。屬地政府應當督促公共收益管理單位限期組織審計，期滿后仍未組織審計的，屬地政府可以應業主要求組織審計。審計費用在公共收益中列支。

第二十八條 建立抽查審計制度，由物業主管部門和管理銀行共同確定第三方審計機構。以屬地政府為單位，以一定比例對物業服務項目開展財務收支審計，抽查比例由屬地政府自行確定，但每年抽查的比例不得低于轄區內物業服務項目總數的10%。

審計結束后，公共收益管理單位應及時將審計報告和整改情況上傳至管理平臺，由“昆物通”推送給本項目業主，同時在物業服務項目顯著位置進行公示，公示期不少于三十日。

第二十九條 物業服務人是公共收益管理單位的，應當在前期物業服務合同或者物業服務合同終止之日起十五日內，將公共收益及相關資料移交給業主委員會。

第三十條 依法成立新一屆業主委員會的，上一屆業主委員會應當在十日內，將公共收益及相關資料移交給新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿、成員集體辭職等原因不能正常履職，且未能換屆成立新一屆業主委員會的，上一屆業主委員會應當在停止履行職責之日起十日內，將公共收益及相關資料移交給居（村）民委員會代為管理。居（村）民委員會應當及時向管理銀行書面告知業主委員會停止履職等相關事項。新一屆業主委員會產生后，居（村）民委員會與其進行移交。

第三十一條 原公共收益管理單位自停止履行職責之日起不得使用公共收益，管理銀行應當暫停賬戶支付業務；新公共收益管理單位應當自履職之日起三日內完成公共收益管理賬戶的相關變更手續。

第五部分  附則

第三十二條 因不可抗力等原因造成物業滅失或者其他情形需要對公共收益進行結算的，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

法律法規另有規定的，依照其規定。

第三十三條 挪用、侵占公共收益的，由物業主管部門、屬地政府根據《蘇州市住宅區物業管理條例》等法律法規予以處理，涉及違法犯罪的依法移送司法機關處置。

按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的，依照其規定執行。

業主發現業主委員會、物業服務企業、記賬機構有違反本物業服務項目《管理規約》《業主大會議事規則》相關約定的行為，業主可以向屬地政府、物業主管部門投訴舉報，也可以依法向人民法院提起民事訴訟，維護業主合法權益。

第三十四條 物業管理委員會代行業主大會、業主委員會職責的，參照本細則執行。

第三十五條 非住宅物業公共收益的使用和管理，可以參照本細則執行。

第三十六條 本細則施行前，業主委員會、物業服務企業已在銀行開立賬戶管理利用共用部位、共用設施設備進行經營所得收益的，業主委員會、物業服務企業應當按照本細則規定在管理銀行完善賬戶開戶資料或者辦理相應變更手續。

公共收益管理單位應于2025年4月1日前，將屬于全體業主的公共收益資金全部打入按照本細則依法開立的公共收益管理賬戶。

第三十七條 本細則自2025年3月1日起實施。